Вид разрешённого использования участка: почему это важно

Вид разрешённого использования — короткая строчка в характеристиках участка, от которой зависит, можно ли построить на нём дом, открыть мастерскую или посадить сад. Покупатели нередко пропускают её, а потом выясняют, что задуманное невозможно согласовать.

Откуда берётся ВРИ

Территория населённого пункта разделена правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) на территориальные зоны — жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и другие. Для каждой зоны действует градостроительный регламент, где перечислены допустимые виды использования участков и предельные параметры застройки: этажность, высота, процент застройки, отступы от границ.

Формулировки берутся из классификатора видов разрешённого использования, утверждённого приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года. Именно поэтому в сведениях о разных участках встречаются и современные наименования из классификатора, и старые формулировки, внесённые до его появления, — вторые тоже действуют, пока не приведены в соответствие.

Три группы видов использования

• Основные. Правообладатель выбирает их самостоятельно, дополнительных разрешений не требуется.
• Условно разрешённые. Требуют отдельной процедуры: обращение в комиссию, общественные обсуждения или публичные слушания, решение уполномоченного органа. Результат не гарантирован.
• Вспомогательные. Допустимы только вместе с основным или условно разрешённым видом — например, гараж или хозпостройка при жилом доме, но не сами по себе.

Если продавец обещает, что «потом легко поменяете вид», уточните, к какой из трёх групп относится нужное вам использование в действующем регламенте. Разница между «выбрать основной вид» и «пройти публичные слушания» — это разница между заявлением и месяцами работы без гарантии результата.

ИЖС, ЛПХ и садовый участок

Три самых частых варианта для покупателя, который хочет жить за городом.

Чем рискует покупатель при несоответствии

Использование участка не по назначению — не формальность. Возможные последствия:

1. Отказ в согласовании строительства и невозможность поставить дом на кадастровый учёт.
2. Признание постройки самовольной с требованием снести её или привести в соответствие за свой счёт.
3. Административная ответственность за использование участка не по целевому назначению.
4. Повышенная ставка земельного налога, если участок, предназначенный для жилищного строительства или садоводства, фактически используется в коммерческих целях.
5. Проблемы с ипотекой: банк может не принять в залог участок, вид использования которого не соответствует планам заёмщика.

Как меняют вид использования

Порядок зависит от того, что написано в градостроительном регламенте:

• нужный вид указан как основной — правообладатель подаёт заявление, и сведения меняются в реестре;
• вид указан как условно разрешённый — потребуется процедура с общественными обсуждениями и решением уполномоченного органа;
• вида нет в регламенте вовсе — придётся инициировать внесение изменений в ПЗЗ, а это долго и с непредсказуемым исходом;
• участок относится к землям сельскохозяйственного назначения за границами населённого пункта — часто речь идёт уже не о смене ВРИ, а о переводе земель из одной категории в другую.

Перед покупкой запросите в администрации градостроительный план земельного участка или изучите ПЗЗ муниципалитета. Строка о виде использования в реестровых сведениях показывает текущее состояние, а регламент — что вообще возможно на этом месте.

Коротко

• ВРИ определяет, что законно делать на участке, и берётся из градостроительного регламента территориальной зоны.
• Основной вид меняется заявлением, условно разрешённый — через процедуру с обсуждениями.
• ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество дают разные права на строительство — различия принципиальны.
• Нецелевое использование грозит отказом в учёте дома, штрафом и повышенным налогом.
• До сделки сверьте фактические планы с ПЗЗ, а не только со строкой в характеристиках участка.