Аванс и задаток: в чём разница и чем рискует покупатель

Перед сделкой с недвижимостью покупатель почти всегда передаёт продавцу часть денег вперёд. От того, как назван и оформлен этот платёж, зависит, вернутся ли деньги, если сделка сорвётся.

Чем аванс отличается от задатка

Аванс — это просто предоплата. Он выполняет платёжную функцию: засчитывается в цену квартиры, а если сделка не состоялась, возвращается покупателю. Причина срыва при этом значения не имеет: аванс возвращают и когда передумал покупатель, и когда передумал продавец.

Задаток по Гражданскому кодексу выполняет ещё и обеспечительную функцию — он наказывает того, кто отказался от сделки. Если от договора отказался покупатель, задаток остаётся у продавца. Если продавец — он возвращает задаток в двойном размере. Дополнительно виновная сторона обязана возместить убытки, если они не покрыты суммой задатка.

Форма соглашения решает всё

Соглашение о задатке составляется в письменной форме независимо от суммы. Если письменного соглашения нет или из текста непонятно, что стороны имели в виду именно задаток, спорная сумма считается авансом. Это правило работает и против покупателя, и против продавца: расписка «получил задаток 100 000 рублей» без договора почти наверняка будет истолкована судом как обычная предоплата.

В соглашении должны быть: стороны с паспортными данными, точный адрес и кадастровый номер объекта, полная цена сделки, размер переданной суммы и её правовая природа, срок заключения основного договора, порядок возврата. Отдельно стоит прописать нейтральные основания расторжения без санкций — например, отказ банка в ипотеке или выявленные обременения. Факт передачи денег фиксируется распиской продавца или платёжным документом.

Обеспечительный платёж — третий вариант

Кроме аванса и задатка Гражданский кодекс знает обеспечительный платёж. Его удобство в том, что стороны сами описывают в договоре, при каких обстоятельствах сумма удерживается, а при каких возвращается. Это гибче задатка: можно, например, договориться, что платёж возвращается полностью при отказе банка, но удерживается частично, если покупатель просто передумал.

Чем рискует покупатель

Основные потери возникают не из-за выбора между авансом и задатком, а из-за спешки.

• Деньги переданы до проверки объекта. Арест, ипотека, запрет на регистрационные действия, спор о правах — всё это может выясниться уже после подписания предварительного договора. Формально возврат возможен, фактически придётся судиться.
• Деньги получил не собственник. Платёж принимает риелтор, родственник или представитель по доверенности с неясными полномочиями. Возвращать сумму потом не с кого.
• Продавец распоряжается объектом не один. Доли других собственников, супруг, несовершеннолетние — сделка сорвётся, а срок по соглашению уже истёк.
• Слишком крупная сумма. Разумный размер предоплаты — небольшая часть цены, достаточная, чтобы зафиксировать намерения, но не критичная при потере.
• Нереальные сроки. Если на сбор документов или одобрение ипотеки объективно не хватает времени, покупатель сам оказывается виновной стороной.

Что проверить до передачи денег

Минимальный набор: кто числится правообладателем и совпадает ли он с человеком напротив вас, есть ли зарегистрированные обременения и запреты, каково основание возникновения права и как давно объект в собственности, нет ли признаков спора. Часть этих сведений видна в отчёте по объекту, часть — только в документах продавца.

Наш сервис готовит собственный аналитический отчёт по объекту: он показывает характеристики, зарегистрированные ограничения и историю переходов прав, а фамилии собственников-физлиц с 1 марта 2023 года закрыты законом и отображаются как «Физическое лицо». Это инструмент предварительной оценки. Если нужен официальный документ, выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно на rosreestr.gov.ru или через «Госуслуги».

Коротко

• Аванс возвращается всегда, задаток наказывает того, кто сорвал сделку.
• Без письменного соглашения о задатке сумма считается авансом.
• В соглашении обязательно указывайте объект, полную цену, срок и основания возврата без санкций.
• Передавайте деньги только собственнику и только после проверки объекта и его правового статуса.
• Держите предоплату небольшой и закладывайте реальные сроки на ипотеку и документы.