Договор долевого участия: на что смотреть покупателю

Договор долевого участия — основной документ при покупке жилья в строящемся доме. Он определяет, что именно вам передадут, когда и что будет, если срок нарушен. Разбираем, на что смотреть покупателю до подписания.

Почему договор должен быть именно ДДУ

Отношения с застройщиком регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ. Он даёт дольщику набор гарантий, которых нет в других схемах: обязательную государственную регистрацию договора, специальный порядок расчётов, ответственность за просрочку, гарантийные сроки.

Договор долевого участия считается заключённым с момента государственной регистрации. Именно регистрация защищает от двойных продаж: одно и то же помещение нельзя зарегистрировать за двумя покупателями. Проверить, что договор зарегистрирован, можно по сведениям об участке или объекте — записи о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в реестре отражаются.

Насторожитесь, если вместо ДДУ предлагают предварительный договор купли-продажи, вексельную схему, договор бронирования как основной документ или вступление в кооператив. Такие конструкции лишают покупателя защиты, предусмотренной 214-ФЗ.

Счёт эскроу

С июля 2019 года деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую. Они размещаются на счёте эскроу в уполномоченном банке и хранятся там до ввода дома в эксплуатацию и передачи первой квартиры. Если стройка не состоится, деньги возвращаются покупателю.

На средства на счёте эскроу распространяется страхование: возмещение по таким счетам предусмотрено в повышенном по сравнению с обычными вкладами размере. Перед оплатой убедитесь, что реквизиты в договоре ведут именно на эскроу-счёт в банке, а не на расчётный счёт компании или третьего лица.

На что смотреть в тексте договора

• Описание объекта. Условный номер, этаж, секция, проектная площадь, план помещения, состав отделки. Формулировка «квартира в доме по адресу» без конкретики недопустима.
• Цена и порядок её изменения. Отдельно проверьте условия перерасчёта при отличии фактической площади от проектной: в чью пользу и с каким допуском.
• Срок передачи. Он должен быть определён однозначно. Различайте срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры вам — это разные даты.
• Гарантийные сроки. На сам объект — не менее пяти лет, на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх.
• Порядок приёмки. Как фиксируются недостатки, в какой срок застройщик их устраняет, что происходит при отказе подписать акт.
• Ответственность сторон и условия одностороннего отказа от договора.

Любые пункты, ограничивающие ваши права по сравнению с законом, — повод для вопросов. Условия, ухудшающие положение потребителя, ничтожны, но спорить об этом лучше до подписания, а не после.

Что проверить о застройщике и объекте

1. Проектная декларация и разрешение на строительство. Публикуются в единой информационной системе жилищного строительства. Сверьте сроки, этажность и характеристики дома с тем, что обещает отдел продаж.
2. Права на земельный участок. У застройщика должна быть собственность или аренда с зарегистрированным правом и сроком, покрывающим период строительства.
3. Соответствие лиц. Застройщик по проектной декларации, сторона договора и получатель платежа должны совпадать.
4. Финансовое состояние. Сведения о банкротстве, судебные споры, исполнительные производства, история сдачи предыдущих очередей.
5. Полномочия подписанта. Директор по выписке из ЕГРЮЛ или представитель по действующей доверенности.

Покупка по уступке прав

Часто квартиру продаёт не застройщик, а другой дольщик — по договору уступки прав требования. Здесь добавляются свои проверки:

• договор уступки тоже подлежит государственной регистрации;
• уступка возможна после полной оплаты цены ДДУ либо одновременно с переводом долга на нового участника — во втором случае нужно согласие застройщика;
• запросите платёжные документы, подтверждающие оплату продавцом, и справку застройщика об отсутствии задолженности;
• проверьте, не был ли ДДУ ранее уступлен другому лицу и нет ли залога прав требования, например при ипотеке продавца;
• вы получаете ровно тот объём прав, который был у продавца, включая все условия исходного договора.

Коротко

• Покупайте строящееся жильё только по ДДУ и убедитесь, что договор зарегистрирован.
• Деньги вносятся на счёт эскроу в банке, а не напрямую застройщику.
• В договоре должны быть однозначно определены объект, цена, срок передачи и гарантийные сроки.
• Сверьте проектную декларацию, разрешение на строительство и права застройщика на участок.
• При покупке по уступке проверьте полную оплату по исходному ДДУ и отсутствие залога прав.