Сделка по доверенности: как проверить документ

Продавец не выходит на связь, а квартиру показывает и подписывает документы его представитель. Само по себе это не повод отказываться от сделки, но доверенность — документ, который требует отдельной проверки. Ошибка здесь стоит дороже, чем любая другая: сделка, совершённая по недействительной доверенности, оспаривается сравнительно легко.

Какой должна быть доверенность

Для сделок с недвижимостью, которые подлежат государственной регистрации, доверенность должна быть удостоверена нотариально. Простая письменная форма, «доверенность с работы» или документ, заверенный печатью организации, для купли-продажи квартиры не подойдут. К нотариальным приравниваются доверенности, удостоверенные, например, начальником места лишения свободы или командиром воинской части, — но это редкие случаи, и они требуют повышенного внимания.

Проверьте по тексту документа:

• Дату совершения. Доверенность без даты ничтожна — она не действует вообще.
• Срок. Если срок не указан, доверенность действует год со дня совершения. Срок может быть и любым другим, в том числе очень длинным.
• Полномочия. В идеале должно быть прямо написано: продать конкретный объект с указанием адреса и кадастрового номера, подписать договор, подать документы на регистрацию, получить деньги. Формулировка «управлять и распоряжаться всем имуществом» — повод насторожиться.
• Право получать деньги. Это отдельное полномочие. Если его нет, расчёт с представителем — прямой риск.
• Право передоверия. Если сделку ведёт человек по передоверенной доверенности, проверять придётся всю цепочку.
• Данные сторон. ФИО и паспортные данные доверителя и представителя должны совпадать с документами, которые вам показывают.

Как проверить подлинность и отмену

Федеральная нотариальная палата ведёт открытый реестр нотариальных доверенностей. По реквизитам документа (дата, номер в реестре, данные нотариуса) на сайте ФНП можно бесплатно убедиться, что такая доверенность действительно удостоверялась, а также увидеть сведения об её отмене. Отмена вступает в силу для третьих лиц на следующий день после внесения записи в реестр — то есть проверять нужно непосредственно в день подписания договора, а не за неделю до него.

Доверенность прекращается не только по отмене. Она перестаёт действовать со смертью доверителя, при признании его недееспособным или безвестно отсутствующим, а также при признании его банкротом. Смерть доверителя реестр не покажет, поэтому личный контакт с собственником критичен.

Что видно по данным ЕГРН

Сведения ЕГРН не содержат текста доверенности, но помогают понять контекст сделки. По объекту можно увидеть:

• запись о невозможности регистрации без личного участия собственника — если она внесена, сделка по доверенности не пройдёт регистрацию;
• аресты, запреты и иные ограничения, наложенные приставами или судом;
• ипотеку, ренту, аренду и другие обременения;
• историю перехода прав: частая смена владельцев и продажи по доверенности подряд — типичный признак проблемного объекта.

Наш сервис готовит собственный аналитический отчёт по данным ЕГРН и показывает эти записи. Учтите: с 1 марта 2023 года персональные данные собственников-физлиц закрыты (266-ФЗ), поэтому в графе правообладателя стоит «Физическое лицо», а не ФИО. Сверить имя доверителя с реальным собственником можно, только если сам собственник закажет выписку на себя или даст согласие на раскрытие данных. Официальную выписку с раскрытием сведений о себе он может получить самостоятельно на rosreestr.gov.ru или через «Госуслуги».

Практические правила безопасности

1. Настаивайте на личной встрече с собственником — хотя бы по видеосвязи, с паспортом в руках. Если контакт «невозможен» по любой причине, это главный тревожный сигнал.
2. Проверьте доверенность в реестре ФНП в день сделки и сохраните скриншот результата.
3. Не передавайте деньги наличными представителю. Используйте аккредитив, счёт эскроу или ячейку с условием доступа после регистрации, а получателем указывайте самого собственника.
4. Отдельно оцените риск, если доверитель — пожилой человек, лицо с инвалидностью или гражданин, находящийся за границей: такие сделки чаще оспариваются наследниками.
5. Если доверенность выдана давно и «на все случаи жизни», попросите оформить новую — конкретную, под эту сделку.

Коротко

• Доверенность на продажу квартиры действительна только в нотариальной форме и обязательно с датой совершения.
• Полномочия должны быть конкретными: объект, право подписать договор, право получить деньги.
• Подлинность и отмену проверяйте в реестре нотариальных доверенностей ФНП в день подписания договора.
• Данные ЕГРН покажут запрет сделок без личного участия собственника, аресты, обременения и историю переходов права.
• Контакт с собственником и безналичный расчёт в его адрес снимают большую часть риска.