Как проверить продавца недвижимости

Проверять объект и не проверять человека, который его продаёт, — половина работы. Значительная часть расторгнутых сделок разваливается не из-за дефектов квартиры, а из-за личных обстоятельств продавца: банкротства, семейного спора, сомнительной доверенности.

Личность и полномочия

Начните с паспорта. Сверьте фотографию, проверьте, вклеена ли фотография по возрасту, посмотрите страницы о браке и детях. Действительность паспорта проверяется по открытому сервису МВД России — там видно, не числится ли документ недействительным.

Далее сопоставьте данные продавца с правоустанавливающими документами на объект. С 1 марта 2023 года фамилии, имена и отчества собственников-физлиц в общедоступных сведениях реестра закрыты: третьему лицу они не раскрываются, и в нашем отчёте на этом месте указано «Физическое лицо». Полные сведения о себе может получить сам правообладатель — попросите продавца показать выписку, полученную им на своё имя, либо открыть доступ к своим данным через личный кабинет.

Если действует представитель, доверенность требует отдельного внимания: проверьте её в реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты, убедитесь, что она не отозвана, посмотрите объём полномочий — право подписать договор, право получить деньги, право зарегистрировать переход права. Сделка по доверенности при отсутствующем собственнике — повод как минимум лично связаться с ним.

Дееспособность и состояние на момент сделки

Сделку можно оспорить, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий, даже будучи формально дееспособным. Разумный минимум: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а при сомнениях — медицинское освидетельствование в день сделки.

Отдельно насторожить должны пожилой возраст продавца в сочетании с продажей через представителя, признаки зависимости, спешка и заметно заниженная цена. Нотариальное удостоверение договора и видеофиксация подписания не дают абсолютной защиты, но серьёзно укрепляют позицию покупателя в возможном споре.

Банкротство, долги и судебные споры

Это самая недооценённая угроза. Сделки гражданина, признанного банкротом, могут быть оспорены финансовым управляющим и кредиторами за период до нескольких лет, предшествующих принятию заявления о банкротстве. Особенно уязвимы продажи по заниженной цене и продажи родственникам.

Что проверять:

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — сообщения о процедурах в отношении продавца.
• Картотека арбитражных дел — заявления о признании банкротом и крупные иски.
• Банк данных исполнительных производств ФССП — долги, взыскания, запреты.
• Реестр залогов движимого имущества и сведения о поручительствах, если продавец связан с бизнесом.

По базам судов общей юрисдикции и по сайту ГАС «Правосудие» можно найти дела с участием продавца: споры о правах на жильё, о разделе имущества, о наследстве, взыскания. Полезно проверить и адрес объекта — иногда иск подан не к продавцу, а к прежнему собственнику, но касается той же квартиры.

Семейное положение

Недвижимость, приобретённая в браке, по общему правилу является совместной собственностью, даже если записана на одного супруга. Для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Сделка без такого согласия оспорима, а запись об отсутствии согласия может появиться в реестре и заблокировать регистрацию.

Проверяйте: отметки в паспорте, дату брака относительно даты приобретения объекта, наличие брачного договора, а также ситуацию с бывшим супругом — раздел имущества нередко не оформлен, и права на квартиру сохраняются.

Как это связано с проверкой объекта

Проверка человека и проверка объекта дополняют друг друга. Наш сервис готовит собственный аналитический отчёт по объекту на основе данных ЕГРН: характеристики, зарегистрированные ограничения и запреты, историю переходов прав и сроки владения. Эти сведения задают вопросы, ответы на которые продавец подтверждает своими документами. Если требуется официальный документ, выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно на rosreestr.gov.ru или через «Госуслуги».

Коротко

• Сверьте паспорт с правоустанавливающими документами и проверьте его действительность по сервису МВД.
• ФИО собственников-физлиц закрыты с 1 марта 2023 года — данные подтверждает сам продавец своими документами.
• Доверенность проверяйте в реестре нотариальной палаты и всегда связывайтесь с собственником лично.
• Обязательно смотрите банкротные реестры и исполнительные производства: такие сделки оспаривают через годы.
• Не забывайте о согласии супруга и о правах бывшего супруга на купленное в браке жильё.