Как проверить новостройку и застройщика

Покупка на этапе строительства отличается от вторичного рынка тем, что объекта ещё нет — вы приобретаете право требования к застройщику. Поэтому проверять приходится не только будущую квартиру, но и саму компанию, разрешительные документы и земельный участок под стройкой. Почти вся эта информация открыта.

Схема сделки: что законно, а что нет

Основная законная схема привлечения денег граждан в строительство — договор участия в долевом строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ. Деньги дольщиков поступают не застройщику, а на счёт эскроу в банке и раскрываются только после ввода дома в эксплуатацию. Если стройка встанет, средства возвращаются покупателю. ДДУ подлежит государственной регистрации: без записи в ЕГРН договор не считается заключённым, и двойная продажа одной квартиры становится невозможной.

Насторожитесь, если вам предлагают:

• предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ;
• договор займа, инвестирования или бронирования с оплатой полной стоимости;
• вступление в жилищно-строительный кооператив;
• оплату напрямую на счёт застройщика, а не на эскроу (законные исключения существуют, но их нужно понимать до оплаты);
• вексельные схемы.

Эти конструкции выводят сделку из-под защиты 214-ФЗ.

Документы по проекту

Застройщик обязан публиковать проектную декларацию и основные документы в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Там же видно этапы строительства, фотоотчёты и сведения о переносах сроков. Сверьте по документам:

• Разрешение на строительство — выдано ли, кем, на какой объект, не истёк ли срок.
• Права на земельный участок — собственность или аренда, срок аренды, вид разрешённого использования (жилая застройка).
• Проектную декларацию — характеристики дома, срок передачи объекта, сведения о том, кто финансирует стройку.
• Заключение о соответствии застройщика требованиям закона.
• Договор с уполномоченным банком и указание на эскроу в тексте вашего ДДУ.

Что покажут сведения ЕГРН

Земельный участок под новостройкой и объект незавершённого строительства состоят на кадастровом учёте, поэтому по ним можно посмотреть данные ЕГРН — например, заказав наш аналитический отчёт по кадастровому номеру участка. Полезно проверить:

• кому принадлежит участок и на каком праве;
• аресты, запреты на регистрационные действия, судебные споры;
• залог участка в пользу банка — для проектного финансирования это нормально, но условия важно понимать;
• наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве;
• охранные зоны и ограничения использования территории;
• после сделки — регистрацию вашего собственного ДДУ.

Отчёт делает наш сервис по данным ЕГРН; официальную выписку по любому объекту вы всегда можете заказать самостоятельно на rosreestr.gov.ru или через «Госуслуги».

Проверка самой компании

Смотреть нужно на то юридическое лицо, которое указано в ДДУ, а не на бренд группы компаний. Обычно это отдельное специализированное общество под конкретный проект. Бесплатные источники:

1. ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) — действующее ли лицо, кто руководитель, нет ли записей о недостоверности сведений, о начале ликвидации или реорганизации.
2. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — количество и характер исков: массовые иски дольщиков о неустойке за просрочку говорят о системных задержках.
3. Федресурс и реестр сведений о банкротстве — сообщения о намерении кредиторов обратиться с заявлением о банкротстве.
4. Банк данных исполнительных производств ФССП — долги компании.
5. ЕИСЖС — история переносов сроков ввода по прежним проектам этого застройщика.

На что смотреть в договоре

Читайте не рекламный буклет, а текст ДДУ. Ключевые пункты: точное описание объекта (секция, этаж, проектная площадь, отделка), срок передачи квартиры и порядок его изменения, условие о расчёте через эскроу, порядок перерасчёта цены при отклонении фактической площади от проектной, ответственность сторон. По общему правилу 214-ФЗ гарантийный срок на сам объект составляет не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх; сокращать эти сроки договором нельзя.

Отдельный случай — покупка по переуступке прав (цессии) у первого дольщика. Здесь дополнительно нужны документы, подтверждающие полную оплату по исходному ДДУ, согласие застройщика, если оно предусмотрено договором, а при необходимости — нотариальное согласие супруга продавца. Уступка также подлежит государственной регистрации.

Коротко

• Законная схема — зарегистрированный ДДУ по 214-ФЗ с расчётом через счёт эскроу; альтернативные договоры лишают вас защиты закона.
• Проектную декларацию, разрешение на строительство и историю сроков смотрите в ЕИСЖС (наш.дом.рф).
• По земельному участку под домом сведения ЕГРН покажут права застройщика, аресты, залог и зарегистрированные ДДУ.
• Проверяйте юрлицо из договора: ЕГРЮЛ, арбитражные дела, банкротные сообщения, исполнительные производства.
• При покупке по переуступке требуйте подтверждение оплаты по первому договору и регистрируйте уступку.