Прописанные жильцы и право пользования квартирой

Регистрация по месту жительства — это не право собственности, и «прописанный» жилец не может распоряжаться квартирой. Но у некоторых зарегистрированных лиц есть право пользования помещением, которое сохраняется даже после смены собственника. Выселить такого жильца не получится ни по договору, ни через суд.

Общее правило и исключения из него

По Гражданскому кодексу переход права собственности на квартиру прекращает право пользования ею членами семьи прежнего собственника — если законом не установлено иное. Проблема в том, что «иное» установлено для целого ряда ситуаций, и именно они создают риск для покупателя.

Право пользования сохраняется, в частности, за такими категориями:

• Отказавшиеся от приватизации. Если человек был зарегистрирован в квартире на момент приватизации, имел право участвовать в ней, но написал отказ, за ним сохраняется бессрочное право пользования. Смена собственника это право не прекращает — самая частая и самая дорогая ошибка на вторичном рынке.
• Получатели ренты. При договоре пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты получатель продолжает жить в квартире.
• Отказополучатели по завещанию. Наследодатель может обязать наследника предоставить кому-либо право проживания. Такое обременение подлежит отражению в ЕГРН.
• Бывшие члены семьи, за которыми право пользования сохранено судом на определённый срок.
• Несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, и дети под опекой — их права контролируют органы опеки.
• Наниматели по действующему договору найма или аренды. Смена собственника договор не расторгает.

Чего в ЕГРН нет

Сведения о зарегистрированных в квартире людях в Едином государственном реестре недвижимости не содержатся — реестр ведёт учёт объектов и прав на них, а не жильцов. Ни один отчёт по данным ЕГРН, включая наш, не покажет список прописанных. Это нужно понимать, чтобы не проверять квартиру наполовину.

Зато по данным ЕГРН видно то, что помогает найти скрытые права пользования:

• основание возникновения права — договор приватизации, наследство, рента, купля-продажа;
• зарегистрированные обременения: рента, завещательный отказ, долгосрочная аренда, ипотека;
• историю переходов прав и даты;
• аресты, запреты, судебные притязания.

Если основание — приватизация, вопрос об отказавшихся от неё нужно закрывать обязательно. Если рента — искать получателя ренты. Если наследство — проверять, не было ли завещательного отказа.

Как узнать, кто зарегистрирован

Домовые книги отменены, поэтому сведения о зарегистрированных лицах предоставляются по обращению самого собственника или зарегистрированного лица. Практические варианты:

1. Попросить продавца получить справку о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, — через МФЦ, управляющую организацию или подразделение по вопросам миграции МВД.
2. Запросить архивную справку, где видны все, кто когда-либо был зарегистрирован и куда выбыл: временно снятые с учёта (служба в армии, места лишения свободы, длительное лечение) — отдельная зона риска.
3. Сверить состав семьи продавца с датой приватизации и с документом-основанием.
4. Уточнить у продавца, где будут зарегистрированы жильцы после сделки: если «пока негде», снятие с учёта затянется.

Ни одна справка не заменяет самих документов: попросите договор приватизации со списком участников и отказами, а также свидетельства о рождении детей, если они есть.

Что записать в договор

Идеальный вариант — все жильцы сняты с регистрационного учёта до подписания договора, и это подтверждено свежей справкой. Если это невозможно, в договор купли-продажи включают:

• полный перечень зарегистрированных лиц с указанием срока, в который они обязуются сняться с учёта;
• заверение продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования после перехода права собственности;
• неустойку за нарушение срока;
• удержание части цены до фактического освобождения квартиры — например, через аккредитив или вторую ячейку;
• срок физического освобождения помещения и передачи ключей.

Если жилец не снимается с учёта добровольно, покупатель обращается в суд с иском о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта. Для обычных бывших жильцов прежнего собственника такие иски удовлетворяются, но это время и расходы. А вот в отношении отказавшегося от приватизации или получателя ренты суд, скорее всего, откажет — поэтому такие ситуации проверяют до сделки, а не после.

Коротко

• Регистрация не даёт прав на квартиру, но у отдельных жильцов есть самостоятельное право пользования, переживающее смену собственника.
• Главные группы риска: отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, отказополучатели по завещанию, наниматели, дети под опекой.
• Список зарегистрированных в ЕГРН не хранится — справку получает собственник; отчёт по данным ЕГРН показывает основание права и обременения.
• Приватизация в основании права — сигнал запросить договор приватизации и все отказы.
• Фиксируйте в договоре срок снятия с учёта, неустойку и придержите часть расчёта до освобождения квартиры.