Запрет на сделки без личного участия собственника

Заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника — простая мера защиты от сделок по поддельным, просроченным или отозванным доверенностям. Она никак не ограничивает самого владельца, но закрывает самый частый сценарий чужой сделки: когда недвижимость продают «за собственника» люди, которых он не уполномочивал.

Что это за запись в реестре

Возможность предусмотрена законом о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Собственник подаёт заявление, и в ЕГРН появляется запись: переход права, его ограничение (обременение) или прекращение по конкретному объекту не могут быть зарегистрированы, если документы подаёт кто-то, кроме самого правообладателя.

Если после этого в Росреестр поступят документы от представителя, их вернут без рассмотрения — независимо от того, насколько убедительно выглядит доверенность. Объяснять причины подачи заявления не нужно, чьё-либо согласие не требуется. Запись действует в отношении конкретного объекта, поэтому при нескольких квартирах, домах или участках заявление подаётся по каждому из них. Если собственников несколько, отметка относится к доле того, кто её поставил, — сособственников она не связывает.

Рядом стоит держать в голове ещё одну норму: регистрация перехода права на основании электронных документов, подписанных электронной подписью собственника-физлица, по общему правилу возможна только если он заранее выразил согласие на такой формат отдельным заявлением. Это соседняя защита, и она тоже отражается в реестре.

Как поставить и как снять отметку

Заявление подаёт собственник или его законный представитель. Основные способы:

• лично в любом офисе МФЦ;
• через личный кабинет на сайте Росреестра или на «Госуслугах» — с усиленной квалифицированной электронной подписью;
• по почте с нотариальным заверением подписи — вариант для тех, кто живёт далеко от объекта.

Снимается запись так же, как ставится, — заявлением собственника. Кроме того, она погашается по решению суда и перестаёт действовать, когда право переходит к новому владельцу: следующему собственнику придётся ставить отметку заново, уже от своего имени.

Чего запрет не делает

Это узкий инструмент, и его не стоит воспринимать как универсальную защиту:

• он не мешает регистрации на основании вступившего в силу судебного акта и требования судебного пристава-исполнителя, а также в других случаях, прямо названных в законе;
• он не спасает от оспаривания сделки, которую собственник совершил лично — под давлением, под влиянием обмана или не понимая значения своих действий;
• он не препятствует наложению ареста или запрета по инициативе суда и приставов;
• он не заменяет проверку истории объекта: обременения, судебные споры, прежние переходы права никуда не исчезают.

Что отметка означает для покупателя

Для покупателя запись читается однозначно: провести сделку по доверенности не получится, продавец обязан подавать документы сам. Отсюда несколько практических выводов.

Если продавец действует по доверенности и при этом на объекте стоит такая отметка, регистрация просто не состоится — документы вернут, а сроки по договору поедут. Если продавец обещает «снять запрет за пару дней» и одновременно торопит с авансом, это повод притормозить и разобраться, кто на самом деле распоряжается объектом.

Наличие отметки видно в актуальных сведениях ЕГРН — в разделе с ограничениями, обременениями и заявлениями. Наш сервис готовит аналитический отчёт по данным ЕГРН, где эта запись показана вместе с арестами, запретами и залогами. Обратите внимание: с марта 2023 года фамилии, имена и отчества собственников-физлиц закрыты (266-ФЗ), поэтому в реестровых сведениях по таким объектам стоит «Физическое лицо», и подтверждать личность продавца приходится документами, а не реестром. При необходимости официальную выписку в пределах общедоступных сведений можно заказать самостоятельно на rosreestr.gov.ru или через «Госуслуги».

Кому это особенно полезно

Отметка имеет смысл, если объект стоит пустым или сдаётся, если собственник надолго уезжает, живёт в другом городе, находится в возрасте или в ситуации, когда его документами могут воспользоваться посторонние. Она же уместна после утери паспорта и после любой истории с оформлением доверенностей «на всякий случай». Перед продажей запись снимают — и обычно делают это одновременно с выходом на сделку, а не за месяц до неё.

Коротко

• Заявление собственника вносит в ЕГРН запись, из-за которой документы от представителя возвращают без рассмотрения.
• Подать его можно в МФЦ, через личный кабинет Росреестра или «Госуслуги»; снимается запись таким же заявлением.
• Запрет не действует против судебных актов и требований приставов и не отменяет проверку истории объекта.
• Покупателю отметка сигналит: продавец должен подавать документы лично, схема «по доверенности» не пройдёт.
• Проверять наличие записи стоит по свежим данным ЕГРН, а не по документам, которые показал продавец.