Совместная собственность супругов и согласие на сделку

В ЕГРН может быть указан один собственник, но это ещё не значит, что квартирой распоряжается он один. Если объект куплен в браке, у него есть второй невидимый в реестре хозяин — супруг продавца. Сделка без его согласия оспорима, и разбираться с этим придётся уже покупателю.

Почему квартира «общая», даже если оформлена на одного

По Семейному кодексу имущество, нажитое супругами во время брака, поступает в их совместную собственность независимо от того, на чьё имя оно оформлено и кто из супругов вносил деньги. Это законный режим, он действует по умолчанию. В ЕГРН при этом обычно значится только тот, кто указан в договоре, — поэтому по одной записи о правообладателе судить о семейном статусе объекта нельзя.

К личному имуществу супруга относится то, что получено:

• до вступления в брак;
• в дар — в том числе от родственников;
• по наследству;
• по иным безвозмездным сделкам, например при приватизации, если второй супруг в ней не участвовал.

Но и здесь есть оговорка: если в личное имущество вкладывались общие средства и стоимость объекта значительно выросла (капитальный ремонт, реконструкция), суд может признать его совместным. А квартира, купленная в браке частично на «добрачные» деньги, чаще всего всё равно считается общей, если иное не доказано.

Когда нужно нотариальное согласие

Для распоряжения общей недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга — закон прямо указывает на сделки, которые подлежат нотариальному удостоверению или государственной регистрации. Купля-продажа квартиры к таким и относится. Согласие в простой письменной форме, расписка или устное «он не против» юридической силы не имеют.

Согласие не требуется, если:

• объект приобретён до брака, унаследован или подарен именно продавцу;
• режим имущества изменён брачным договором;
• имущество уже разделено — по соглашению о разделе или по решению суда;
• оба супруга указаны в ЕГРН и оба выступают продавцами.

Отдельная ситуация — бывший супруг. Развод сам по себе не делит имущество: пока раздел не произведён, квартира остаётся общей, и продавать её единолично рискованно. Безопасный вариант для покупателя — увидеть соглашение о разделе, решение суда или нотариальное согласие бывшего супруга.

Чем рискует покупатель

Сделка, совершённая без необходимого согласия, может быть признана недействительной по иску супруга, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия. Срок исковой давности по такому требованию — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке. Отсчёт ведётся не от даты договора, поэтому иск может появиться и через несколько лет.

Важная деталь для проверки: если сделка регистрируется без представленного согласия, в ЕГРН вносится соответствующая отметка — запись о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Такая отметка в истории объекта означает, что риск оспаривания уже заложен и перешёл к нынешнему владельцу вместе с квартирой. Наш аналитический отчёт по данным ЕГРН показывает подобные записи, обременения и переходы прав. При этом ФИО собственников-физлиц закрыты с 1 марта 2023 года (266-ФЗ), в отчёте указывается «Физическое лицо», поэтому семейное положение продавца проверяется по его документам, а не по реестру.

Что запросить у продавца

1. Паспорт — но помните, что отметка о браке сейчас проставляется по желанию гражданина, и её отсутствие ничего не доказывает; надёжнее справка из ЗАГС.
2. Документ-основание приобретения квартиры с датой: сравните её с датой заключения и расторжения брака.
3. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
4. Брачный договор, если он есть, — в оригинале, нотариальный.
5. Соглашение о разделе имущества или решение суда.
6. Нотариальное согласие супруга — оформленное до подписания договора, с конкретным объектом.
7. Заявление продавца в договоре о том, что на момент приобретения он в браке не состоял, — как дополнительная страховка, а не замена документов.

Отдельно проверьте, не использовался ли при покупке материнский капитал: тогда доли обязаны быть выделены детям, и продажа требует разрешения органов опеки. Косвенные признаки — возраст детей, дата покупки и ипотека, погашенная досрочно.

Коротко

• Купленная в браке квартира считается общей, даже если в ЕГРН указан один собственник.
• На продажу нужно нотариально удостоверенное согласие супруга; простая письменная форма не годится.
• Наследство, дар и добрачное имущество согласия не требуют, но вложения общих средств могут изменить режим.
• После развода имущество остаётся общим до раздела — просите соглашение, решение суда или согласие бывшего супруга.
• Отметка в ЕГРН об отсутствии необходимого согласия — сигнал о риске оспаривания сделки.