Что проверить в квартире перед покупкой: чек-лист

Перед покупкой квартиры проверять приходится не только состояние стен и вид из окна. Большая часть рисков лежит в документах и в сведениях государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ниже — практический порядок действий, который помогает увидеть проблемные места до внесения аванса.

Шаг 1. Убедитесь, что объект существует именно в таком виде

Первое, что стоит сверить, — совпадает ли то, что вам показывают, с тем, что учтено в реестре. Проверяются простые вещи: кадастровый номер, точный адрес, площадь, назначение (жилое или нежилое), этаж, год постройки дома.

Расхождение в площади на несколько квадратных метров почти всегда означает перепланировку. Само по себе это не запрет на сделку, но узаконивать изменения придётся уже новому собственнику, а банк по ипотечной сделке может отказать в кредите. Отдельно обратите внимание на назначение помещения: апартаменты и другие нежилые объекты не дают права на постоянную регистрацию и облагаются налогом по иным правилам.

Шаг 2. Разберитесь в правах на объект

Дальше — кто и на каком основании владеет квартирой. В сведениях реестра видно вид права (собственность, долевая или совместная), дату и номер регистрации, а также документ-основание: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации.

Важный момент: с 1 марта 2023 года по закону № 266-ФЗ фамилии, имена и отчества собственников-физических лиц закрыты. В общедоступных сведениях вместо имени указывается «Физическое лицо». Это не признак проблемы — так теперь выглядят данные по любой квартире. Имя правообладателя вы получаете из паспорта и правоустанавливающих документов при личной встрече, а также его может запросить нотариус.

На что смотреть внимательно:

• Дата регистрации права. Совсем свежее право (несколько месяцев) — повод спокойно расспросить, почему объект снова продаётся.
• Основание. Наследство и приватизация чаще других порождают споры с теми, кого «забыли» учесть.
• Количество собственников. Доли требуют нотариальной формы сделки и соблюдения права преимущественной покупки.
• Несовершеннолетние среди владельцев. Понадобится разрешение органа опеки, и сроки сделки заметно вырастут.

Шаг 3. Проверьте ограничения и запреты

В реестре есть отдельный блок сведений об ограничениях прав и обременениях объекта. Именно там отражаются ипотека, аренда, сервитут, рента, арест и запрет на регистрационные действия. Пока такая запись активна, регистрация перехода права либо невозможна, либо возможна только с соблюдением дополнительных условий — например, с согласия банка-залогодержателя.

Здесь же встречаются записи о правопритязаниях и о заявленных в судебном порядке правах требования. Проще говоря — сигнал, что вокруг объекта идёт спор. Такие записи не всегда означают отказ от покупки, но требуют объяснений от продавца и, как правило, юриста в сделке.

Шаг 4. Выясните, кто пользуется квартирой

Реестр недвижимости не содержит сведений о зарегистрированных в квартире людях — это другая база. Запросите у продавца справку о зарегистрированных лицах и проверьте, есть ли среди них те, кого нельзя выписать простым порядком: отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, лица с правом пожизненного пользования по завещательному отказу.

Отдельно уточните семейное положение продавца на дату приобретения квартиры. Если объект куплен в браке, потребуется нотариальное согласие супруга, даже когда в реестре указан один владелец.

Шаг 5. Оцените дом и историю объекта

Полезно посмотреть, не признан ли дом аварийным и не принято ли решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Для новостройки — сверить данные о вводе дома в эксплуатацию, для вторичного жилья — понять, как часто менялись собственники. Частая перепродажа сама по себе не порок, но она сокращает возможность проверить предыдущие звенья цепочки.

Сводная таблица проверки

Наш сервис готовит собственный аналитический отчёт по объекту на основе данных ЕГРН: он собирает характеристики, историю прав и записи об ограничениях в один документ, чтобы не собирать это вручную. Это платная аналитика, а не официальная выписка — официальный документ вы всегда можете заказать самостоятельно на rosreestr.gov.ru или через «Госуслуги».

Коротко

• Начинайте с характеристик объекта: площадь, назначение, кадастровый номер — расхождения указывают на неузаконенные изменения.
• ФИО собственников-физлиц закрыты с марта 2023 года, в сведениях стоит «Физическое лицо»; имя проверяется по документам при личной встрече.
• Блок ограничений покажет ипотеку, аренду, арест или запрет регистрационных действий — это ключевой раздел для покупателя.
• Данные о зарегистрированных жильцах и согласие супруга в реестре недвижимости не отражаются, их запрашивают отдельно.
• Проверку лучше проводить до аванса: после подписания предварительного договора отказаться без потерь сложнее.